卓越地产转舵 李华“刀刃向内”快来看

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近年来,房商业地产行业持续震荡,尽管政策红利逐步释放,但各大地产商就好像汪洋大海中的斜阳一般,面临着宗校立诡谲的消费市场环境和即时都可能到来的经营危机,警惕地四下张望,需要做好即时后退的准备这次后退的,是优良商业地产近期,优良商业地产

刀柄向内,发生了比较大的人事变动:原华北地区副总经理胡博于2023年2月正式宣布离任;原西安子公司副总经理伊泽拉于2023年3月正式宣布离任;原杭州子公司副总经理谢巍于2023年3月正式宣布离任对四位老总的相继离开,外间对此议论纷,有很多人认为,胡、白、谢三人的离任,是老总内讧,集团子公司博弈后妥协的结果。

但有接近优良方面的人士迅速站出来否定了这个说法,其声称,四位老总的离任治是在集团子公司组织构架大调整对个人做出的选择;同时,构架精简后,优良的投资会更加聚焦,坚持耕耘地区,布局高能级城市,例如粤港澳区、以上海为代表的长三角核心城市群、北京等,而对部分流量不佳、销售不畅的地区则可能会选择选择退出。

蹊跷的是,离任的三人均属保利地产系,由优良集团子公司继续执行总裁沙骥推荐而来同样为保利地产背景的沙骥,自2018年任职优良集团子公司以后,带来了不少保利地产系老总2020年,李强加入优良集团子公司,任继续执行副董事长,职位高于沙骥一山难容二虎,两相较量之下,管理层频繁离任不免引发外间“内讧”的猜想。

作为创始人的王华显然没有平衡好这一关系2020年,优良集团子公司广州商业地产子公司与广州置业子公司合而为一,成立新子公司“广州子公司”,原广州商业地产子公司老总几乎悉数选择退出,沙骥兼任捷伊广州子公司副董事长写字楼之王一般来说,在中国的地产商当中,不光是那些巨无霸级别的商业地产大亨,几乎每对个人身上都都带有鲜明的对个人民族特色和条码,这些民族特色、条码可以源于组织工作,也可以源于生活。

有的是老板娘行为做事雷厉风行、正派,欲与招魂TNUMBERZG;有的是老板娘私生活暴论不断、绯闻不休、话题不停,始终是资本消费市场和舆论场当中的常客;有的是老板娘则深谙无一不是起伏不定、沉默寡言,不愿在消费市场中过多地抛头露面对优良集团子公司的副董事长王华来说,“低调”就是他和他的集团子公司最大的条码。

王华原名苏士澍,1966年出生于四川内江的一户知识分子家庭,双亲都是教师得益于锦绣浓厚的人际关系和双亲的有意培养,王华从小就学习优异,是两个不折不扣的“trained”,最后,在他们18岁的这时候,王华成功考上了天津大学。

大学毕业后,王华被分配到了广州市团委组织工作同许多在开放政策初期发迹的商界大佬和顶级富豪一样,彼时布央随着单蕊序幕的拉开,到处都是经济的突破点,呈现出一片生机的景象,不光是广州的三天一栋楼建设速度的发展诱惑,吸引了无数梭螺科淘金的年轻人。

一边是生活安逸、组织工作轻松、社会地位高但能一眼望到头的公务员组织工作;另一边则是年轻而又富有朝气、蕴含着无限社会财富可能的消费市场环境对两个20出头的小伙子来说,看着曾经的同学两个两个一头钻出了茫茫无一不是当中,并且迅速获取了大量社会财富后,那颗渴望生命激情的躁动的心就再也按奈不住了。

1989年,王华办理了张可,离开了无聊的办公桌,开始了他们的梭螺科谋生之旅王华的谋生之路并不是一帆风顺的,王华梭螺科的这时候,广州市已经开放政策了10余年了,不光是房商业地产这样的“产业先行者”,行业中第一代商业地产人之间的竞争逐渐进入了白热化,王华作为两个才华横溢的新手,想在这个这时候挤进这片消费市场“红海”,是很不容易的。

在广州早期的谋生,不仅没给王华带来社会财富,还赶上了全球性的经济危机,反而让其欠下了一屁股债务所幸当时海口的商业地产经济迅速崛起,把目光释放出来广州后,王华迅速在海口转到了他们人生中的第一笔后来又转战香港消费市场,又给他们赚到了一笔不菲的社会财富。

在海口和香港两地的房商业地产消费市场赚到了足够的本金后,王华正式宣布入局了房商业地产行业,成为了一名“职业玩家”1996年,王华在广州创立了优良实业发展有限子公司,1998年,优良集团子公司完成了创立之初的第两个住宅项目,即“优良未来海岸”项目;2001年,优良事业发展有限子公司正式宣布改名为优良置业集团子公司有限子公司,优良集团子公司正式宣布登上商业地产历史舞台;后,优良商业地产在广州疯狂拿地扩张,先后推出了“皇后道”“浅水湾”等项目,逐渐形成了“桌系”“悦系”“蔚蓝系”三大产品线,奠定了早期优良集团子公司的经营格局。

尽管优良集团子公司以做住宅项目起家,当时广州的住宅需求也确实非常巨大,但是王华别具慧眼,注意到了商业项目必然在住宅项目后、伴随着迅猛的商业经济而崛起,是十年乃至二十年后房商业地产界的香饽饽因此,王华决定优良集团子公司转向商业项目发力,将重心转移到了商业大楼的开发上面。

后来的事实证实了王华的想法没有问题,在广州,优良世纪中心一度成为了广州市的地标之一,王华因此获得了“广州CBD写字楼大王”的美誉;对集团子公司来说,优良集团子公司从广州起家,目前已经将业务范围扩展到了全国14个城市。

主要经营房商业地产开发、商业经营、酒店投资、物业管理等,不光是在商业楼领域内,与潘石屹的SOHO形成了“南优良,北SOHO”的格局隐忍和自保优良的做大,也成就了王华,根据福布斯的统计,2018年,王华的对个人社会财富达到了248.4亿元,位列中国富豪榜的第67位;到2020年,这个数字就达到了705亿元,王华也成为了内江的首富。

然而,手握如此巨大的社会财富资源,王华在组织工作和生活上确实是非常低调的王华不仅很少在社交媒体前公开露面,还将子公司前台管理的权力交给他们的弟弟李晓平,他们则深居幕后遥控管理子公司的大事不过,从王华有限的露面次数来看,王华之所以选择低调,除开性格、家教、经历这些因素之外,可能还有“自保”的意思。

举个例子,2019年初,王华卷入某贪腐案,被相关部门公开带走调查,不过由于证据不足,王华及时从这场风波当中全身而退,即使自身清白,“掌门人”的这次遇险还是给集团子公司带来了震动,在经历“调查风波”后,优良集团子公司继续执行总裁王卫锋就离任了,有分析人士指出,优良集团子公司内部经营压力过大,可能是王卫锋离开的主要原因。

而优良集团子公司频繁的组织构架变动、人事调整和管理层离任,也正是从那个这时候开始未上市有玄机优良集团子公司为何迟迟不上市,背后有什么原因笔者带着疑惑翻阅了相关资料,发现优良集团子公司迟迟不上市的背后,并非是不想上市,相反,优良一直在尝试着策划上市,而是有其难言之隐。

2007年,优良首次提出了他们的上市计划,预计2008年赴港IPO,但是横遭2008年次贷危机,无奈只能将上市计划搁置下来;2009年,优良集团子公司再次赴港冲击IPO,但最终由于认购不足,再次折戟港交所门前,同年,看着龙湖、宝龙等同行纷纷上岸资本消费市场,王华和他的优良着实急在心里。

只不过,从上市失败的背后,王华也看出了集团子公司背后的真正的问题,这些问题,要比上市本身更加重要现金流和债务的问题是最主要的现金流压力过大,估值不足,是导致优良第二次冲击上市失败的直接原因优良其实是一家还算谨慎求稳的子公司,援引集团子公司副副董事长李晓平在优良商企服务2022年中期业绩发布会上讲的话:“从目前来看,我们各项指标都在规定的三条红线以内,到目前为止国内有息债都没有,以前少量合作单位做的信托也已经全部还完,而且是提前兑付了,美元债也很少。

所以目前来看,企业运营是很稳健的,而且留有足够的余量”频繁发债和拿地的代价在2020年初期,由于疫情原因,房商业地产行业可谓是一片凋零,许多巨头甚至遭遇了破产的风险,而优良却能够在上半年全面达成认购指标,超额完成永恒签约和回款计划,这在一众同行中无疑难能可贵。

优良也很自然地宣称他们是一家财务结构稳定、发债渠道畅通的子公司但这并不能说明优良的现金流就一定稳定了由于没有上市,优良的很多债务都是隐性债务,内部资金的缺口到底有多大,只有优良他们人知道但外间猜测,优良或许真的缺钱,要不然为什么那么频繁地发债呢,还将美元债发行利率一度定在了3%以下;除此之外,从2021年开始,优良就频繁地通过信托机构进行融资,有分析人士指出,仅2021年上半年,优良通过信托渠道融资的规模可能达到了10亿元。

除了现金流,优良的另一大问题,在于销售业绩的起伏2020年,王华在一次内部会议上提出:“两三年内,希望优良能够做到行业TOP20”同时,立下了尽快让子公司全口径销售额突破千亿大关的目标优良也并没让王华食言。

根据官方信息透露,2021年,优良集团子公司全口径销售额首次突破千亿大关,业绩同比增长超过20%,根据有关机构数据可推出,2021年优良实现了1192.92亿元的全口径销售额不过,千亿销售额的光荣只维持了一年,根据克而瑞的数据,2022年优良实现全口径销售额742.7亿元,同比大幅下滑约40%,目前位居行业内第22位,TOP20的目标尚有一段距离。

那么,优良集团子公司为什么能够在短时间内突破千亿的销售额大关,代价是什么?是拿地根据公开数据,2021年,优良集团子公司的拿地金额达到了351亿元,同比增长了51.95%在疫情肆虐,房商业地产消费市场一片哀嚎,整体社会资金链萎缩的2021年,加码拿地,疯狂扩建土储是一种极需勇气的行为——牺牲负债额,用高利率追求更高的回报率,无疑是一种一把梭哈的“赌徒”心理。

一旦回报率不及预期,那么,就会对集团子公司的资金链带来重大打击,产生流动性风险结果我们也看到了,通过短期内疯狂扩张土储,等于给集团子公司打了一针兴奋剂,固然取得了傲人的成绩,但是副作用也很大,那就是优良斥巨资拿的地着实不太好

“消化”比如2022年7月,优良在2021年在首批双集中供地中联合拍得的奥森春晓、北青云际、青云上府三个项目,显示预售证已过期,这就给后的开发商和业主带来了后续维权上的风险;除了文件上的问题,还有产品的质量问题。

优良负责的商业区曾不止一次发生过天花板垮塌事件,还有西安的西江月烂尾事件等等这些问题中有些并没有直接和2021年优良集团子公司频繁拿商业地产生关系,但是能从中总结出一点:优良集团子公司在突破千亿这个目标之上确实是操之过急了,优良的碗还是太小,装不下千亿这个蛋糕,还是循序渐进为好。

当然,笔者能够理解优良迫切想借着疫情后经济回暖这波春风扩张企业规模、实现上市的心态,只是,随着房商业地产行业渐渐结束粗放式增长,过去那种为了冲规模而大水漫灌式的扩张已经不合时宜了此外,在当前去杠杆的大背景之下,加之不动产统一登记制度的全面实现与可能到来的房产税,优良集团子公司应该要更加好好思考一下未来发展的策略,找准他们的定位,谨慎地对待消费市场。

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